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Je pratique le corpoworking depuis 12 ans. Quand j’ai créé mon entreprise, plutôt que de chercher des bureaux tout seul ou rester chez moi, je me suis rapproché d’une autre société. Celle-ci m’a hébergé, mes salariés et moi-même, pendant des années. Cela m’a permis de décoller beaucoup plus vite et de profiter de son écosystème. Sans le savoir, comme monsieur Jourdain, je faisais du corpoworking. Puis, il y a cinq ans, quand je me suis décidé à acheter mes locaux à la porte de Versailles, j’ai rencontré Arnaud Adler, fondateur de Coworkea, qui m’a proposé une formule beaucoup plus professionnelle de partage de mes bureaux avec d’autres entrepreneurs. Conquis par cette solution, j’ai voulu en savoir plus. J’ai donc invité Arnaud à nous expliquer ce marchéLa notion même de marché B2B ou B2C est au cœur de la démarche marketing. Un marché est la rencontre d’une offre et d’une demande et à nous donner quelques perspectives sur le travail flexible dont il est un expert.
Le corpoworking : une solution de travail flexible innovanteL’innovation va de la compréhension (intuitive ou non) du comportement de l’acheteur à la capacité d’adaptation à l’environnement et prometteuse
Qu’est-ce que le corpoworking ?
Arnaud Adler. Le corpoworking est la contraction de deux termes : « Corporate » et « Coworking ». Corporate pour entreprise et coworking, la location de bureau en mode flexible que tout le monde connaît aujourd’hui. Il s’agit donc de la location de bureau à l’intérieur d’entreprises déjà installées, qui s’apparente à de la sous-location.
Nous sous-louons des bureaux au sein d’une entreprise existante, mais dans les mêmes conditions que le coworking. Il s’agit de bureaux équipés avec mobilier, prestation de ménage, connexion Internet.
Nous offrons la même flexibilité qu’en coworking avec des contrats de prestation de service à préavis courts, généralement trois mois. Cette approche laisse un maximum de flexibilité au chef d’entreprise qui prend des bureaux.
Aujourd’hui, souscrire un bail sur des durées de 3, 6 ou 9 ans représente une difficulté majeure pour un dirigeant qui ne peut prévoir l’avenir. Cette solution lui apporte davantage de sérénité, lui permettant de rester ou de partir pour des espaces plus grands ou plus petits selon ses besoins.
Quel est l’avantage pour celui qui vient louer le bureau en corpoworking?
A.A. Pour le locataire qui va occuper les espaces, il bénéficie d’abord de ce qu’on appelle le « Plug and work » : c’est une solution clé en main ; il arrive avec son ordinateur et tout est prêt. Les chaises, le bureau, le mobilier, Internet, le ménage – il ne s’occupe de rien.
Si un robinet fuit, ce n’est pas son problème, mais le mien ou celui de l’entreprise accueillante. Il peut rester trois mois, six mois, un an, deux ans, trois ans, mais peut partir quand il le souhaite en respectant un préavis de trois mois.
Cette flexibilité lui permet, s’il s’agit d’une start-up, d’accompagner sa croissance s’il a besoin de trouver un local plus grand. Si, au contraire, il rencontre des difficultés économiques, il peut partir pour prendre plus petit.
Cette approche lui apporte davantage de sérénité.
Combien de temps restent-ils en moyenne ?
A.A. Les « foncières » nous indiquent qu’avec les baux traditionnels 3-6-9, les entreprises restent environ 6 ans. Ce que nous observons dans le cas du corpoworking, c’est qu’ils restent environ 3 ans en moyenne. Nos plus anciens clients ont 6 ou 7 ans d’ancienneté déjà.
Nous ne sommes donc pas vraiment dans l’éphémère. D’ailleurs, nous n’acceptons pas les gens qui viennent à la journée ou à la semaine. Nous leur demandons de s’engager sur 3 mois minimum, car nous souhaitons un minimum de stabilité au sein de l’espace.
Nous voulons en effet que les locataires restent avec nous pour de bonnes raisons – parce que leurs bureaux sont adaptés à leur business – et non pour de mauvaises raisons – une contrainte contractuelle qui les empêche de partir.
Notre but n’est pas de maintenir l’entreprise captive.
[NDLR Les foncières ou sociétés foncières sont des sociétés spécialisées dans l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier.]
Le corpoworking permet aussi de créer des liens entre entrepreneurs.
A.A. Absolument. Cela modifie l’écosystème, particulièrement pour les solo-entrepreneurs ou les petites entreprises qui ont besoin de voir d’autres personnes. Quel que soit notre secteur, nous avons tous des points communs : recruter des clients, les fidéliser, parfois recruter des collaborateurs et les fidéliser, gérer, s’organiser, facturer, faire du recouvrement.
Il y a donc de nombreuses astuces et conseils que nous pouvons échanger. Nous avons besoin de communiquer, de faire du marketing. L’entreprise attirée par le corpoworking arrive donc dans un écosystème, cela est bénéfique pour tous.
Pourquoi une entreprise se lance-t-elle dans le corpoworking ?
A.A. Dans le corpoworking, vous avez deux acteurs : le locataire et l’entreprise accueillante. Commençons par cette dernière, car c’est la plus importante – c’est elle qui accueille les futurs locataires.
Il faut savoir qu’il y a plusieurs raisons principales pour lesquelles une entreprise entre dans une démarche de corpoworking. Elle dispose de mètres carrés disponibles.
Soit le télétravail s’est fortement développé et elle n’a pas déménagé, donc des places restent disponibles. Parfois, la crise économique est passée par là avec une réduction d’effectifs. Qui dit crise dit qu’on ne souhaite pas surpayer son immobilier, donc rentabiliser ses espaces disponibles fait du bien au portefeuille.
Ou encore, des entreprises anticipent une croissance forte qui tarde à venir. Les mètres carrés sont là, inutilisés, et disproportionnés par rapport au budget immobilier nécessaire. Le corpoworking permet de rentabiliser cet espace. Cette entreprise accueillante va donc ouvrir son écosystème à d’autres locataires.
Cela lui fait du bien financièrement, mais aussi pour son écosystème, car elle aura à proximité d’autres compétences qui peuvent être synergiques ou non. C’est la troisième raison pour se lancer dans le corpoworking.
Des synergies se créent entre les entrepreneurs.
A.A. Ce que j’apprécie particulièrement, ce sont les synergies qui se créent avec des business qui naissent au sein d’un environnement de travail. Rien de tel que d’aller voir la comptable juste à côté, un gestionnaire de site webLe site web B2B est la vitrine digitale de votre entreprise. C’est le moyen le plus simple et efficace de présenter les produits et services de votre entreprise à vos futurs clients. dans le bureau voisin, un assureur à quelques mètres pour les problèmes de couverture, ou un spécialiste en communication pour gérer la newsletter. Cet écosystème est vraiment synergique et profite à tout le monde.
Il profite aussi au locataire, qui doit connaître le type d’activité de l’entreprise accueillante chez qui il va s’installer et identifier ses voisins et leurs activités. Cela crée une dynamique agréable pour tous et constitue un facteur d’attractivité pour rester dans les locaux.
Quel est le poids du marché du corpoworking ?
Aujourd’hui, le corpoworking en termes de marché représente quelque chose de naissant et de minime par rapport au marché de la location 3-6-9. Par contre, son potentiel est énorme.
Le marché du « flex » a un taux de pénétrationDéfinition : Quand on analyse un marché du point de vue de la demande, on dispose de plusieurs indicateurs : taux de pénétration et élasticité – sur Paris et l’Île-de-France – qui varie entre 0,5 % et 15 % selon les quartiers. Dans les quartiers prisés du 2ᵉ ou du 9ᵉ arrondissement du centre de Paris, vous pouvez atteindre 15 % de taux de pénétration du flex par rapport au traditionnel. Dans le 15ᵉ arrondissement parisien, c’est plutôt 0,5 %.
À Londres, le taux de pénétration du flex est de 25 %. Au sein du flex, la sous-location et le corpoworking représentent juste quelques pour cent.
Beaucoup d’entreprises tentent de se lancer dans le corpoworking en direct, mais cela prend énormément de temps, car elles n’ont pas les bons relais ni le réseau. Nous sommes très peu à pratiquer le corpoworking de manière professionnelle.
[NDLR Flex est l’abréviation de « flexible » et fait référence aux espaces de bureaux flexibles, c’est-à-dire les bureaux partagés, les espaces de coworking ou les solutions immobilières offrant une grande souplesse de location (durée, taille, services, etc.)]
Margé tout, on continue à construire de nouveaux bureaux…
A.A. Oui, la Tour Triangle par exemple : 70 000 m² de bureaux. On se demande comment ils vont être occupés. Certains spécialistes affirment que c’est encore utile, car nous manquons de grands sièges aux bonnes normes pour les entreprises internationales. Soit. Mais cela va créer un appel d’air considérable si cette tour se remplit, car il y a énormément de bureaux à Paris qui sont déjà vides et qui le seront encore plus.
À La Défense, nous avons un taux de vacance autour de 15 à 19 % – c’est monstrueux.
Nous traversons une crise immobilière sur les bureaux vraiment très profonde. Parallèlement, nous observons un intérêt énorme pour la flexibilité.
Les personnes qui adoptent cette démarche de flexibilité obtiennent un meilleur rendement et moins de vacances locatives que celles qui attendent la solution 3-6-9, où il n’y a rien à faire, car il y a une prise à bail. Cela devient tellement hypothétique que nous évoluons vers un système plus flexible.
Comment voyez-vous l’évolution du monde du travail dans les prochaines années ?
A.A. Je me garderais bien de faire une telle prévision sur 15-20 ans. Même si nous avons observé un recul du télétravail, les entreprises se stabilisent à un ou deux jours de télétravail par semaine.
Un seul jour de télétravail par semaine représente déjà 20 % de besoins en moins en matière de bureaux. Indépendamment de tout ce qui a été construit, l’offre et la demande doivent s’équilibrer à un moment.
Je ne suis pas très optimiste sur cette crise immobilière, mais je suis optimiste sur le business du travail flexible, coworking et corpoworking. Car cela répond à un vrai point de douleur. D’une part, des mètres carrés inoccupés sur lesquels il faut accepter de changer de modèle. D’autre part, des entreprises qui ont besoin de mètres carrés, mais ne veulent pas s’engager à tout prix.
En conclusion
Même si les chiffres restent modestes et que le marché immobilier change moins vite que les habitudes de travail, le travail flexible et en particulier le corpoworking a une grande marge de progression et semble promis à un bel avenir.